全面二孩政策改变住房需求 学区房将更贵

2015年11月07日 10:40:53

  随着“二孩”放开的消息公布,连股市的相关概念股都开始飙涨。相关专家认为,放开“二孩”后,2018年新生儿有望超过2000万,短期内将直接刺激母婴医疗、儿童用药、奶粉、母婴生活用品、婴幼儿教育等消费的需求。随着放开“二孩”后,新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高,各类行业都将最终受益,房地产行业也不例外。那么,这对房地产到底会产生哪些影响?这些影响又将何时显现?房地产开发企业对此会做哪些调整……

  市场 主流产品宣传有变

  全面二孩政策的消息一出,房地产行业就开始“沸腾”了。从营销方案上来看,恒大、碧桂园、绿城、万达等房地产企业已经开始针对“二孩”作出了一系列的宣传和推荐,如“放开二孩,四房才是标配”“全面放开二孩,抢占学区大房”……大户型、四室两厅这些曾经二线的产品,一夜之间全面出击。

  同策咨询研究部总监张宏伟说:“对一个家庭来说,一孩变两孩不单单是增加一个孩子的问题,这个家庭还可能会安排老人或保姆来带孩子,如此一来,原来的两室户型、小三室户型就比较紧张了。”

  “曾经一度是刚需主流的两居室,似乎不能覆盖全部主战场了。”中国城市产业发展联合会主席陈宝存说,尽管目前只是二孩政策的放开,但从长远来看,人口红利将使房地产增加10年至15年好光景,刚需户型的概念也将从目前的两房转变成三房。未来几年的楼市中,将有一个大户型产品的全面出击好时机。

  全面二孩政策对楼市的第二大影响,将会体现在楼市产品设计方面。小四室可能会取代目前的小三室,成为主流的户型,但未来新项目的户型设计绝不是简简单单增加一间房的问题。“面积具体设计成多大、总价怎么控制、标准层怎么组合……产品开发方面涉及的东西很多。”陈宝存表示,这将会对开发商的研发能力提出更高要求,这也将成为未来房地产市场和不同项目之间的核心竞争力之一。对此,张宏伟表示,从现在开始,楼市竞争不仅仅是大户型产品的问题,长期来看还是房企的产品研发能力的问题。此外,全面二孩政策后,目前已经比较热闹的学区房市场将更为火爆。

  省会 普通住宅大户型将会受益

  相对于一线城市高昂的养育成本,由于在三、四线城市养育两个孩子的负担要轻得多,新政策的出台对这类型城市的影响更大,新生人口的增多将有助于三、四线城市商品房的消化。“像石家庄这样的非主流二线城市的房地产市场,未来受此影响会更加明显。”石家庄远景营销策划有限公司策略总监黄志坚说。

  据悉,卓达、中央公园、保利地产等大户型产品的宣传力度也在不断上升。业内人士认为,省会楼市一度销售较为劣势的大户型产品,终于要“守得云开见月明”。

  “但我个人认为,这里所影响的大户型,指的是普通住宅大户型,不包括豪宅大户型产品。”惹目地产顾问总经理高小天说,毕竟再养育孩子的成本

  不低,一般家庭尽可能满足住房

  所需,但不会过于奢侈消费。“所以,我认为未来大户型刚需更多表现在一百三四十平方米的户型,而且尚需两三年的市场发酵期。”

  尽管有两三年的市场发酵期,但全面放开“二孩”政策对石家庄楼市确有利好。“不仅仅是新房市场,这也是二手房市场的一针‘强心剂’。”创联地产CEO赵二田说,原本在二手房市场流通速度不快的大户型产品,肯定能迎来一个速销节点。

  石家庄方正房产经纪有限公司销售经理杨洪飞则表示,近几天就有几个客户来咨询三居室和四居室房源。他说,长期来看,曾多年来价格难以上涨的大户型产品,随着市场发酵期的结束,很可能迎来一个集中的价格上涨期。

  未来 功能差的大户型依旧尴尬

  在全面“二孩”政策落地后,随着家庭多子化成为趋势,相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局,改善型需求有望出现大幅回升。

  张宏伟表示,目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%,未来房产销售将逐渐向大户型倾斜,家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。“目前的情况来看,在以往的销售中,140~160平米左右的户型略显‘尴尬’,全面‘二孩’政策的出台,无疑对这类大户型房的去库存化是有利的。”张宏伟说,也正是基于二孩家庭的实际需要,目前市场上那些结构不紧凑、功能不实用的大户型产品处境将更加尴尬,甚至将面临着淘汰的局面。

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